民法等2−3 売買の契約不適合と売主の担保責任等

【売買の契約不適合と売主の担保責任等】

売買の契約不適合

購入した家が欠陥住宅だった場合、契約不適合と言える

（支払った代金に対して、目的物が見合っていない）

売主の担保責任等

売主がどこまで責任を負うか

買主は売主に対してどこまで責任を求めることができるか

これを定めたものが「売主の担保責任等」

【種類・品質に関する契約不適合】

種類や品質に問題があって、支払った金額と見合っていない状況が起きたとき

（隠れたる瑕疵があった場合）

＜買主が売主に対して求められる責任＞

	善意	悪意
損害賠償請求	○	×
解除	○　※目的不到達の場合	×
代金減額請求	×	×
責任追及の期間制限	知った時から1年	×

○買主の追完請求権　種類・品質に関する契約不適合

 売主A   買主B

・BはAから家を買った

・屋根に穴があいていて雨漏りがする

BはAに対して履行の追完を請求できる→追完請求権

 （屋根を補修してください、代替物を引き渡してくださいと請求できる）

※契約不適合についてAに責任がなくても（責めに帰すべき事由がなくても）、買主Bは追完請求権を行使できる

※売主Aは買主Bが請求した方法とは違う方法で、履行の追完をすることができる

（買主Bの負担にならない内容なら、代わりの方法を採用しても良い）

？？雨漏りの原因を作ったのが買主Bの場合は？？

買主Bの責めに帰すべき事由がある場合は、追完請求をすることは当然ながらできない

○買主の代金減額請求権　種類・品質に関する契約不適合

 売主A   買主B

・BはAから家を買った

・屋根に穴があいていて雨漏りがする

？？BはAに対して追完請求をしたが、Aが何もしてくれなかった場合は？？

⬇︎

Bが相当の期間を定めて履行の追完の催告をしたが、Aがその期間内に履行の追完をしなかった場合、BはAに対して代金の減額を請求することができる 

※契約不適合について売主Aに責めに帰すべき事由がなくても、Bは代金減額請求ができる

（売主の責めに帰すべき事由は、代金減額請求の要件ではない）

・催告なしに直ちに代金の減額請求ができる３パターン

１　履行の追完が不能であるとき

不能ということは、いくら時間を与えても意味がないということ

催告する意味がないので、直ちに減額請求ができる

２　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき

売主本人がやる意思がないので、催告する意味がない

３　契約の性質or当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行しなければ、その契約の目的を達成することができない（定期行為）場合に、売主がり履行の追完をしないで、その期間を経過したとき

この場合も催告に意味がないので、直ちに減額請求できる

※契約不適合が買主Bの責めに帰すべき事由のときは、もちろん代金の減額請求はできない

○買主の損害賠償請求および解除権の行使

種類・品質に関する契約不適合

 売主側の債務不履行にあたるものは、買主は原則として損害賠償の請求や解除権の行使ができる 

○担保責任の期間の制限　種類・品質に関する契約不適合

買主が契約不適合を知った時から１年以内に、その旨を売主に通知しないときは、買主はその不適合を理由として、履行の追完請求をすることはできない 

（１年以内に請求しないと、請求する権利がなくなる）

※売主が引き渡しの時にその不適合を知っているか、または重大な過失によって知らなかったときは、この期間の制限を受けない

（売主が悪意、または有過失の時、１年経過しても請求できる）

【数量に関する契約不適合】

坪単価１０万円で１００坪、代金１０００万円の表示だが、実際は９０坪しかなかった

数字が合わない、数が合わないといった問題に対して、買主はどのような主張ができるか

＜買主が売主に対して求められる責任＞

	善意	悪意
損害賠償請求	○	×
解除	○　※目的不到達の場合	×
代金減額請求	○	×
責任追及の期間制限	知った時から1年	×

○買主の追完請求権　（数量に関する契約不適合）

BはAに対して履行の追完を請求できる→追完請求権 

※契約不適合についてAに責任がなくても（責めに帰すべき事由がなくても）、買主Bは追完請求権を行使できる

※売主Aは買主Bが請求した方法とは違う方法で、履行の追完をすることができる

（買主Bの負担にならない内容なら、代わりの方法を採用しても良い）

買主Bの責めに帰すべき事由がある場合は、追完請求をすることは当然ながらできない

○買主の代金減額請求権　（数量に関する契約不適合）

Bが相当の期間を定めて履行の追完の催告をしたが、Aがその期間内に履行の追完をしなかった場合、BはAに対して代金の減額を請求することができる 

※契約不適合について売主Aに責めに帰すべき事由がなくても、Bは代金減額請求ができる

（売主の責めに帰すべき事由は、代金減額請求の要件ではない）

・催告なしに直ちに代金の減額請求ができる３パターン

１　履行の追完が不能であるとき

不能ということは、いくら時間を与えても意味がないということ

催告する意味がないので、直ちに減額請求ができる

２　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき

売主本人がやる意思がないので、催告する意味がない

３　契約の性質or当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行しなければ、その契約の目的を達成することができない（定期行為）場合に、売主がり履行の追完をしないで、その期間を経過したとき

この場合も催告に意味がないので、直ちに減額請求できる

※契約不適合が買主Bの責めに帰すべき事由のときは、もちろん代金の減額請求はできない

○買主の損害賠償請求および解除権の行使

（数量に関する契約不適合） 

 売主側の債務不履行にあたるものは、買主は原則として損害賠償の請求や解除権の行使ができる  

【権利に関する契約不適合】

用益的権利

何かを使用したり、収益したり（例えば、土地を貸して賃料をもらったり）する権利

地上権

建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと

地役権

ある土地の利用価値を高めるために、他人の土地を使用する権利

質権

債権者がその債権の担保として、債務者または第三者から受け取った物を、債務の弁済があるまで留めておいて、その弁済を間接的に強制するとともに、弁済のない場合には、その物から優先的に弁済を受けることを内容とする担保物権

抵当権

抵当権とは、借金をした場合何か高価なものを担保にして、借金を返せなかった場合に備える

高価なもの（土地や建物など）が競売にかけられた場合、競落代金から債権者が優先的に借金を返してもらえる権利

※質権

土地や建物を担保にした場合、その建物に住んでいた人はそのまま住み続けることはできない

※抵当権

担保を設定したまま、使用を続けることができる

（例）

Aの所有地（X地）

BがAからX地を買った

X地に地上権、質権が設定されていた

？？Bはどのようなことが主張できるか？？

（例）

A所有の300㎡のX地について

AB間で売買契約が成立

そのX地のうち100㎡がAのものではなかった

？？Bはどのようなことが主張できるか？？

＜買主が売主に対して求められる責任＞

	善意	悪意
損害賠償請求	○	×
解除	○　※目的不到達の場合	×
代金減額請求	×	×
責任追及の期間制限	知った時から1年	×

○買主の追完請求権　（権利に関する契約不適合）

BはAに対して履行の追完を請求できる→追完請求権 

※契約不適合についてAに責任がなくても（責めに帰すべき事由がなくても）、買主Bは追完請求権を行使できる

※売主Aは買主Bが請求した方法とは違う方法で、履行の追完をすることができる

（買主Bの負担にならない内容なら、代わりの方法を採用しても良い）

買主Bの責めに帰すべき事由がある場合は、追完請求をすることは当然ながらできない

○買主の代金減額請求権　（権利に関する契約不適合）

Bが相当の期間を定めて履行の追完の催告をしたが、Aがその期間内に履行の追完をしなかった場合、BはAに対して代金の減額を請求することができる 

※契約不適合について売主Aに責めに帰すべき事由がなくても、Bは代金減額請求ができる

（売主の責めに帰すべき事由は、代金減額請求の要件ではない）

・催告なしに直ちに代金の減額請求ができる３パターン

１　履行の追完が不能であるとき

不能ということは、いくら時間を与えても意味がないということ

催告する意味がないので、直ちに減額請求ができる

２　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき

売主本人がやる意思がないので、催告する意味がない

３　契約の性質or当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行しなければ、その契約の目的を達成することができない（定期行為）場合に、売主がり履行の追完をしないで、その期間を経過したとき

この場合も催告に意味がないので、直ちに減額請求できる

※契約不適合が買主Bの責めに帰すべき事由のときは、もちろん代金の減額請求はできない

○買主の損害賠償請求および解除権の行使

（権利に関する契約不適合） 

 売主側の債務不履行にあたるものは、買主は原則として損害賠償の請求や解除権の行使ができる  

【特約による担保責任の軽減】

万一欠陥が見つかっても、売主は買主に対して担保責任は負わないという免責事項は、

民法上、当事者が合意すれば有効

※このような特約があるのに、売主が知っていながら買主に告げなかった場合は無効

【権利の全部が他人に属する、他人物売買の場合】

権利の全部が他人に属する場合の契約→他人物売買

契約は有効

（例）

X地について、売主A買主B間で売買契約が成立した

X地の実際の所有者はCだった

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CにX地を売却する意思が全くなかったとしても、AB間の売買契約自体は有効　（判例）

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売主AはCからX地の所有権を取得してBに移転する義務を負う

売主Aがその義務を果たさないときは、債務不履行の一般規定に従うことになる

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買主Bは原則として契約を解除できる、損害賠償の請求ができる

＜買主が売主に対して求められる責任＞

	善意	悪意
損害賠償請求	○	×
解除	○	○
代金減額請求	×	×
責任追及の期間制限	×	×